天风证券：房地产行业点评：如何看待当前时点物业股的配置价值？

关注港股资金面改善的β及板块的估值重塑机会 2月26日物业股集体拉升，恒生物管指数+3.2%；2月单月涨幅达15.6%，50只成分股中39只上涨，11只涨幅超20%。受地产销售下行影响，物管指数22/23年跌幅达66%/44%，板块前期累计下跌幅度较大。我们认为，关联方交付增量下滑预期已反映相对充分，建议关注板块因1)港股资金面改善的β机会；2)区别于开发业务的轻资产逻辑及较厚业绩安全垫下的估值重塑机会。 关注“高股息”防御策略和“低估值+低配”的赔率优势 从股息率看，目前恒生物业指数剔除含房地产开发业务的成分股后近12个月股息率5.2%，成分股中如融创服务/新希望服务/越秀服务/绿城管理控股的股息率可达18.9%/16.1%/7.4%/8.4%。行业利润率平稳，物业费刚性收入贡献稳定现金流，低收并购预期下部分企业分红意愿或逐步提升。 从估值看，当前上市物企PE均值约9.6X，较21/22年底分别下降8.9X/4.5X；关联方优质、合约增长预期稳定的物企如华润万象生活/建发物业/中海物业/保利物业PE分别为20.5/15.0/14.6/12.3X，处4%/8%/8%/9%的历史分位水平