开源证券：地产微研系列报告：中国城市化发展趋势研判

中国每年新增城镇人口逐渐回落 2021年中国城镇化率已经达到64.89%，每年新增城镇人口2019年跌破2000万人。受疫情影响，2021年新增城镇人口数更是大幅回落至1203万人。新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，房地产企业的经营管理思路需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。 区域城市化发展达到一定阶段后，进一步突破需要较强人口支撑根据历史复盘，日本在1960年城镇化率达到63%之后，仍然经历了长达20年的人口快速流动与集聚，期间衡量人口集聚水平的指标DID率由43.7%提升至59.7%。而从其近60年的发展经验看，区域的城市化水平（人口集聚水平）达到一定水平后，难以继续提高。只有具有持续人口流入的区域城市化才能更进一步发展，不同区域的城市化发展会出现明显分化。考虑DID率与城镇化率的对比关系，日本城市化发展的分界线或在60%-70%城镇化率之间。美国也表现出与日本类似的城市化发展规律。美国整体城镇化率在1950年达到64%，至2010年各州城市化发展水平也表现出明显的差异性，从数值上看，1950年-2010年城镇化率提升程度与同期人口增速高度相关。 中国将进入城市化发展