浙商证券：招商蛇口2022年年度报告点评：业绩深蹲待起跳，双百驱动葆长青

招商蛇口(001979)事件2023年3月20日公司公布2022年年度公告。投资要点营收实现两位数增长，净利润端风险充分释放2022年公司营业收入1830亿元，同比+13.92%，归母净利润42.6亿元，同比-58.9%。公司在营业收入增加的情况下，归母净利润同比大幅下降，我们认为其主要因为1）受2022年市场下行影响，房地产业务毛利率下降，2022年毛利率为19.3%，同比-6.2%；2）公司计提减值准备增加，2022公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元；3）投资收益减少，2021年以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市产生税后收益14.58亿元；4）公司少数股东损益占净利润比例增加，2022年少数股东损益占净利润比例为53.1%，较2021年增加21.4%。城市深耕效果显现，产品力贴合市场需求2022年公司实现签约销售金额2926亿元，同比-10.5%，销售规模行业排名提升至第6位。销售均价24513元/平，同比+9.8%。城市深耕方面，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超