浙商证券：房地产行业专题：房企一季度业绩预测-Q1营收稳中有升，归母净利边际走强

预售制度拉长收入确认时间，并表项目选择具备不确定性与一般商品销售相比，房地产企业销售房屋一般具有以下特点：①房屋开发周期较长，从获取土地到房屋竣工交付，一般约为2-4年；②一般房地产项目销售为为预售方式，即在房屋建成之前预先收取购房款，因此房企在收到购房款和确认营业收入之间存在时间差；③成本计量情况复杂，房地产项目往往具有配建的业态，在成本计量时可能出现成本计量相对滞后的情况。因此，房地产公司在确认营业收入时一般需要达到以下条件：①项目已完成竣工备案，符合合同约定的交付条件；②商品房成本已实际发生，可以可靠计量；③购房业主确认收房，开出房款发票。因为房地产项目是资金密集型行业，且土地资源不可再生，行业内合作开发项目较为普遍，合作项目由多个房企联合开发，但一个项目的并表权往往只有一家房企拥有，因此房企营业收入除受到交付节奏影响外，同样也受到房企并表比例的影响。年中及年末为房企交付高峰期，四季度结转营收及利润约占全年一半我们选取6家A股上市的行业龙头企业及区域“小而美”企业进行2023年一季度业绩预测研究，研究公司包括万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、华发股份及滨江集团。经过我们对历年