国金证券：房地产行业研究：静待流动性边际改善，吹响反弹号角

核心观点为什么我们认为近期地产板块流动性或有边际改善可能？我们认为房住不炒政策总基调尚未改变，但在短期也要兼顾地方财政压力和地产下行风险。我们预计未来短期地产流动性方面或有改善可能，主要基于3方面原因：①近期房地产销售持续下滑。2021年8月全国商品房销售额同比-18.7%。40城一手房9月累计销售面积同比-16%，17城二手房9月累计成交面积同比-35%。②土地流拍率上升，地方政府财政压力加大。房企现金流紧张，已传导至土拍市场。8月全国土地成交价同比-10.5%，1-8月累计同比-6.2%。土拍收入减少，地方政府财政压力加大。以去年土拍规模排名前列的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2,138亿元，此外还新发行了超过1,300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元，仅为去年的47%。而今年1-8月，杭州新发城投债规模为1,171亿元，已达去年的90%。土拍收入减少，发债规模已是高位，这使得承办亚运会的城市压力加大。③头部房企负面新闻爆发，行业信用风险蔓延。某头部房企现金流问题不仅影响了房企的信用融资，也影响了民众对部分房企品牌的信任，这会进一步影响销售，