国金证券：房地产行业研究：成长属性未改，估值修复可期

业绩回顾高增长属性未改。上市物管板块1H21收入合计904亿元人民币，同比+54%；毛利率平均值30.6%，相较去年同期下滑0.2pcts；归母净利润合计141亿元，同比+65%；归母净利润率平均值15.2%，相较去年同期提升0.7pcts。1H21收入规模前三为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务，分别为116亿元、79亿元、62亿元；板块收入平均值18亿元，中位值9亿元。1H21归母净利润同比增速排名前三为华发物业服务、弘阳服务、融创服务，分别为389%、157%、154%；板块平均值66%，中位值52%。积极信号1：基础物管毛利率稳定，且毛利润占比降到一半以下。市场一直担心基础物管毛利率会下滑。我们认为无论是短期，还是长期，这一点对整体毛利率的影响都没有那么大。主要因为3点：①短期来看，增量新盘加入，密度叠加和智能化改造均可对冲人力成本上涨。1H21上市物管公司基础物管毛利率保持稳定。②长期来看，我们认为物业费市场化定价是大势所趋，科技化和社会认知度提升均有助于行业实现优质优价发展。③基础物管毛利润占比降到50%以下，基础物管对整体毛利率影响在减弱。积极信号2：强者恒强，整合加速。1