开源证券：房地产行业深度报告：止跌企稳专题二：去库存的测算及未来展望

供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。 库存及去化周期测算：分为狭义库存、广义库存和超广义库存 我们测算截至2024年10月，（1）狭义库存指竣工现房：商品住宅待售面积3.75亿平，同比+20%；现房去化周期为21.6个月，同比持平；（2）广义库存指已开工未售库存：估算约20亿平，去化周期为30.2个月；（3）超广义库存指已拿地未售库存：基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算已拿地未售面积约31亿平，超广义未售库存去化周期约42个月。 去库存展望：预测2026年末去化周期明显压降 当前去库存措施主要以地方政府