国金证券：房地产行业研究：简单明了的基本面恢复周期

房地产行业策略观点更新三个因素将推动2021年及往后销售毛利率企稳回升：1）高价地问题逐渐解决。房企在2016-2018年因错误预期拿错的项目已逐渐消化。未来，考虑到大量负利润率项目已被消除，销售毛利率大概率将企稳回升。2）拿地竞争趋于理性。过去政府更多考虑需求端调控，忽视地价因素，因而竞争激烈。随着供给端改革持续深入，地价将得到有效控制。3）房价进入比较明显的上行周期。2020年起全国房价进入比较明显的上行周期，今年仍将延续。主要由于房价涨幅与货币政策的累计效应有关，与边际变化关系较小。预计今年平均房价涨幅6%，但上涨将偏向于小城市和热点城市非核心区。当前房地产市场被切割成了两个部分。1）热点区域：由于价格倒挂，项目销售难度降低，回款速度提升，实际上趋近于无风险，利润率越来越低，商品房的商业模型被破坏，成为“跑量”的生意。2）非热点区域：一二线的郊区和广大的三四线城市，还未出现“价格天花板”，因此仍然存周期性因素。整体而言，销售利润率向上和向下弹性都变小了，但稳定性有所提升。对三条红线的理解：1）房地产调控的进一步细化。从需求端管控到融资端管控，“因企施策”有利于控制杠杆水平。2）有