天风证券：房地产行业24年3月统计局点评：背离与隐忧

行业追踪（2024.4.13-2024.4.19） 销售端：高能级决定基本面 24年前3月，新建商品房销售面积2.27亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元，同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。我们认为，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月分别修复11pct、7pct，但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct，一线城市高频销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从季节性角度计算：21-23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，则预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%；若前3月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2%投资端：投资与销售增速背离 24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5pct。我们