国金证券：房地产行业年度报告：存量时代，分化加剧和资源要素溢价

存量时代已完全来临，分化加剧和资源要素溢价：随着房地产监管政策完全细化以及总量意义下存量不动产全面供过于求，商品房开发销售、物业服务、不动产（商场、写字楼、酒店等）以及实体商业零售均进入了存量时代。存量时代最大的特征是分化和资源要素溢价，少数资产胜利、大多数资产沦为平庸；需求、政策支持、资金、用户、流量等资源要素重要性提升。房地产开发和销售：①房地产板块2020年以来跑输大盘，主要是结算毛利率出现重大向下拐点所致。②国内疫情后房地产市场反弹，重点城市表现出量价齐升的态势，但很快迎来各地政策调控加码，房企存货弹性重新受到压制。③三条红线规则出台相当于监管介入运营，房企融资增速、规模扩张受限，房企市占率弹性受压制。④但是行业波动减小，利润率稳定性增加，格局固化，弯道超车难度窗口彻底关闭，行业进入管制的存量状态，但这反而带来行业长期估值修复；仍然维持自身发展节奏的企业估值将明显提升。⑤与存货重估和市占率大幅提升带来股价快速上升不同，估值修复的速度并不会太快，股价将以较平缓的速度上涨，地产股本身会越来越具有高息债属性；如果市场充分认知地产股高息债属性，股价亦有可能实现一次性重估。写字楼、商场、