天风证券：房地产：上海优化区域限购政策点评-因区施策，渐进宽松

事件：1月30日，上海优化限购政策，连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。梳理上海调整后限购政策1）单身(非沪籍)：外环外5年社保/个税，可新购1套。2）单身（沪籍）：本人无房，且和父母于2011.1.30前住房数≤2套，可新购1套。3）已婚（非沪籍）：①夫妻双方非沪籍，5年社保/个税，可新购1套；②一方沪籍，非沪籍需5年社保/个税，沪籍方房产证署名，可新购1套。③双方沪籍，和父母于2011.1.30前住房数≤2套，可新购2套；=3套，可新购1套。4）针对临港/金山/青浦/奉贤区域人才，3年社保/个税，可新购1套。满足非户籍单身人士、产业人口的居住需求。此前非上海户籍购房需满足：已婚，无房，5年社保/个税。1）本次调整取消了“已婚”要求，指向支持在沪稳定就业的外地单身人士购房置业需求。截止2022年，上海全市常住/户籍常住人口分别为2475.89/1469.63万人，非户籍人口规模庞大；2022年上海常住人口结婚率2.9‰（全国结婚率:4.8‰），较2020年下滑约1‰，单身人口多且占比提升。我们认为优先优化非户籍单身人士限制性政