亿翰智库：2022年1-12月中国典型房企销售业绩研究报告【第102期】

全年冷淡收官，跌势已成定局

从2021年下半年开始，房企销售业绩便进入到冷淡循环中，信心迟迟难以修复，偶发的冲击更是将略有修复的信心再度拉向更深处，销售业绩始终难有起色。

12月通常是房企冲刺年度业绩的关键时期，在这阶段，企业通常会推货、营销等方面有明显动作，进而带动业绩释放。11月开始，金融16条、“第二支箭”、“第三支箭”等政策纷纷发力，有助于修复信心、稳定预期，对于销售业绩释放也有正向拉动作用。

但尽管利好效应出现，但疫情管控放开后，人员大面积感染造成生产、经营活动的停摆，人们的恐慌心理占据主导，除了正常的生活、工作外，人们更倾向于居家生活，这在短期内对企业销售活动的冲击难以忽视，所以，从数据上看，12月销售业绩同比表现并不乐观。12月，百强房企单月销售业绩实现7580亿元，环比增长35%。TOP10/20/30/50房企单月业绩环比分别为39%/36%/46%/39%。截止2021年12月31日，实现千亿销售业绩的企业仅有19家，较2021年的42家减少23家，增速放缓已是不争的事实，规模为王的时代已近终结，未来的竞争焦点也必然迎来新的转向。

具体到门槛值数据，各梯队房企的门槛值依旧未脱离负增长区间，其中TOP10房企门槛值为1700亿元，同比降幅为41.4%，较1-11月的39.6%扩大1.8个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为640/352亿元，同比降幅分别为48.8%/54.6%。

回顾2022年，“难”似乎已经不能再刻画人们所经历的挑战和绝望，政策进入窘境，市场陷入困境，企业历经险境，纵然如此，各方仍在艰苦探索，试图寻找可能的突围之举。

政策进入窘境

何时能破局重启？

如果说，行业经历挑战以来，政策上毫无动作，那必然是偏颇和不客观的，2022年之前，政策整体基调是处于偏严的状态，但2022年开始，政策便开始了一系列尝试和探索。

从对各主体的动作来看，消费者是第一利益相关方，也是各项政策最先发力支持的对象，“保需求”最先发力，从限购、限贷、公积金贷款、人才新政等政策持续松绑，低能级城市政策已到了松无可松境地，3月1日，郑州19条开始，二线城市开启需求支持，虽未有城市完全的抄作业，但是多城市也是在各自的框架做适度的调整和优化，杭州、南京、苏州、北京、上海等核心城市都在原有严厉调控下，做了适度优化纠偏。“保需求”政策贯穿始终，低能级城市需求端的政策变动已经很难再提振冷淡的市场行情，核心城市由于自身支撑力强，市场仍有期待，政策上仍有放松的空间，倘若政策上有所调整，或仍能带动部分消费者需求释放。

在“保需求”的同时，针对于企业端的政策也在跟进，银保监会鼓励优质企业通过并购方式收购出险企业项目，助力企业风险化解，但是作用却微乎其微。7月停贷事件发生后，“保交付”的重视度提升，各地不断出台各项政策推动“保交付”工作的顺利推进，包括预售资金监管加强、棚改统贷统还、保租房、收并购、鼓励AMC进场以市场化方式化解风险等，但“保交付”主要以项目为主体，着眼在项目端，对于整体风险的化解却迟迟难有成效。

由于政策的导向所在，“保需求”和“保交付”政策对风险化解并未发挥明显作用，萎靡的行情仍未有起色，信心仍在低位，预期仍是负向，风险进一步蔓延到稳健型民营企业。9月，政策开始向“稳主体”方向倾斜，11月开始，金融16条，“三支箭”齐齐发力，政策“稳主体”取向更明确，搭建企业金融融资底层，多家企业已成功申请发债融资，30余家企业发布股权融资计划，银行给予的授信已超过5万亿，种种动作为市场信心的修复带来正向拉动力，但是最终成效如何仍需要观察政策的具体落实情况，因为就目前来看，政策的推进仍有很大不确定性：

其一、能够覆盖的企业群体有限，最终能够受益的或仅是少数优质企业；

其二、能够发债的总量、融资的总量、能否通过股权方式融资成功仍有很大的不确定性。

“保需求”、“保交付”、“稳主体”多政策已形成了看似密集的行业救助链条，但我们也可以看出，政策的重心和落点都在“稳”，而无“救”的迹象，即使有政策倾斜，“房住不炒”都不可能出现任何松动，不存在“救”的可能，在政策端已尽可能的搭建起扶持体系，但是最终作用的发挥或仍有诸多约束。而当前行业呈现的问题已经超脱行业之外，更多的需要去关注经济形势，行业内政策的变动已经很难发挥更大作用，倘若经济形势向好，将带动地产行业更快恢复，更快出清。

行业陷入困境

何时会止跌企稳？

从行业数据看，2021年下半年开始，新房成交开始转头向下，并持续萎靡不振，2022年以来，冷淡行情仍未有明显改善，4、5月由于特定利好因素释放，信心出现向好情形，成交短暂修复，但7月停贷潮起之后，市场展现出的向好迹象又再度失去，市场继续进入到探底进程中，迟迟难有起色，传统的“金九银十”，销售业绩也并未如人意。

从统计局数据来看，“跌跌不休”能够贴切描述行业整体情况，至11月30日，全国商品房成交金额达到11.9万亿，同比降低26.6%，新开工、竣工、土地购置面积、土地成交价款、房地产开发投资均在负增长区间内徘徊，单月开发投资创下历史新低，开发投资累计同比降幅扩大，展望全年，各指标很难由负转正，仅仅12月单月数据也很难扭转全年颓势，开发投资或实现历史首次负增长，全年新房成交或回到2017/2018年水平，难再有突破。

想必很多人都在猜想，市场什么时候才能出现转机，能够止住不断下行的势头，回到正轨？市场经历了长时间的冷清，是不是已经到了拐点处？

其一、总量到拐点，进入新平台期。从总量上看，2022年各种总量数据已经到了拐点处，到了峰值，从2022年开始拐头向下，进入到一个新阶段，但2022年是不是一个底？这可能不太好量化，我们或可以这样来描述，2022年是总量下台阶的一个起始点，未来3-5年，总量或将在这一平台上下波动，而不至于出现突然的陡降。新房成交方面，14亿平米或是一个中枢，进入新平台期，很难再回归到最初水平，但也不太可能再出现大幅下跌，如进入到10亿平米水平；新开工与企业的意愿和能力有关，低水平徘徊或是比较确定的事件，而由于土地市场的同步冷清，需要警惕部分区域或城市的供给断层；开发投资层面，由于开发投入的滞后性，2023年开发投资也很难回归到正增长区间，大概率仍将维持负增长；

其二、疫情管控放开是不是会干扰市场修复的原有步伐？从疫情发展情况来看，疫情管控放开后确实出现非预期的恐慌，正常的经营、生产活动的停滞，人们的活动、消费意愿更弱，这对整个房地产行业的短期冲击是难以避免的，但经过一段时间后，疫情管控放开造成负面影响或会慢慢淡化，人们的恐慌心理也会逐步消退，疫情放开虽会对市场修复步伐造成干扰，但会随着时间的推移而渐渐消退。假如疫情造成的冲击超出可控范围，政策或会保持同步，尽可能对冲疫情造成的负面冲击。

企业历经险境

何时能化险为夷？

行业遭遇挑战，企业首当其冲，违约、出险已经不是行业新鲜事。稳健型企业也难免被波及，难逃困境，企业仿佛陷入到自救无路，求助无门的险境中，希望有道光可以紧紧抓住？而深陷险境中的企业，又何时才能化险为夷，找到一条新的出路？

其一、利好因素已在不断释放，能够受益的群体已经开始享受政策带来的正向性，但是政策作用的释放仍需要时间，信心的修复仍有很长的道路要走；

其二、已然出险的企业很难再完全回归到过往的发展路径上，大概率慢慢退出或不断压缩规模；

其三、有优势的企业在此阶段内掌握了更多的先发优势，加速了融资、投资的进一步集中，这些企业或成为行业未来长期竞争的主力，并决定行业未来的格局，真正能掌握的话语权的企业有哪些，当前已有迹可循，未来的竞争焦点都将集中在这些企业之上，可以肯定的是，竞争的重心绝非在规模本身，专业的竞争、品质的竞争都是大潮之下的必然归属；

其四、现在企业也有了一个共识，无论行业什么时候能够走出困境，高杠杆都不可能再持续下去，需要从根本上找到新的发展模式，根源上做轻，战略上轻、业务上同样轻，轻资产为企业提供了一种可能，代建更是被多方看好，虽有难度，但也具有可探索价值，对于经营稳健的企业来说，代建提供了一种新的增长极和业绩增长点，对于已经出险的企业来说，代建提供了一种可尝试的出路。

今时不同往日，环境不同，处境不同，旧的模式，旧的思考方式显然已经无法再适应新的发展潮流和趋势，行业很远，道路很长，企业需找到新的路，走的更远，更稳，怎么做？国央企进，民企稳。

其一、国央企要进。布局上做强，抓住核心城市，核心区域，精准优化布局；业务上做好，修炼好内功，在专业上，品质上，服务上推陈出新，破局重塑；

其二、民企要稳。在社会责任方面要稳，切实做好保交楼第一要务；也要做实，做牢，做好资产负债表，力争在庞大的行业空间中占有一席之地。